스트레스 DSR 적용 하면 대출한도 얼마나 줄어들까요

2023년 12월 금융위원회와 금융감독원이 발표한 스트레스DSR제도에 관해 알아봅니다.

1.도입배경

DSR은 “상환능력 범위내에서”가계부채를 관리하는 주요수단이지만,현 제도는 미래 금리변동 위험을 반영하지 못하는 한계가 있습니다.

현행DSR제도는 대출 취급시점의 금리를 기준으로 하여 대출받는 사람의 1년간 원금과 이자 상환부담을 산정.반영하고 있습니다

그러나 변동금리 대출을 이용해 대출을 받은 경우 대출기간 중에 금리가 상승한 경우,DSR 규제수준을 넘어서는 높은 상환부담을 지게되는 문제가 발생합니다

지금은 미래의 금리변동위험을 반영하지 못하는 DSR이 적용되고 있는 가운데 대출형태 중에서 상대적으로 금리가 저렴한 변동금리 대출을 선호하고 있는 현실 입니다.


〈국가별 고정금리 대출비중(2022년 기준)〉

한국	영국	프랑스	독일
24.7%	94.9%	99.2%	88.4%

이에 따라 정부 금융당국에서는 스트레스DSR 제도 도입을 통해서,상환능력을 넘어서는 과도한 가계대출 확대를 방지하고,고정금리 확대  등을 목적으로 이 제도를 도입합니다.

2.스트레스 DSR 도입방안

□ (대상범위) DSR이 적용되는 금융권의 모든 대출에 적용 합니다

ㅇ (대상기관) 은행권 + 2금융권(상호금융·저축은행·캐피탈·보험사)

ㅇ (대상대출) ➊주택담보대출, 신용대출) 등 신규취급분 부터 적용합니다

–  갈아타는 대출이나 기존 만기가 도래한 대출의 재 약정도 포함 합니다

–  신용대출의 잔액(기존+신규)이 1억원 초과시 적용 받습니다.1억원 이하는 적용대상이 아닙니다

–   대출금액의 증가가 없는  기존은행대환대출과 재약정대출도 대상에 포함됩니다

➋변동형+혼합형+주기형 대출상품은 대출기간 중 금리변동시 모두적용 받습니다

– 혼합형 : 일정기간(예 : 5년) 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 상품

– 주기형 : 일정주기로(예 : 5년) 금리가 변경되고, 그 기간내에는 고정금리 적용되는 상품

□ (스트레스 금리)  연 2회(6월·12월) 정합니다

* ‘2024년은 2월 부터 시행되는 점을 감안해 1월 금리기준으로 2월에 산정합니다

그렇다면 스트레스 금리는 어떤 방식으로 정할까요?

➀ 과거 5년  최고금리와 현재금리(5·11월 기준)간 차이로 산정 됩니다
(매월 한국은행에서 발표하는 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리를 기준으로 합니다

➁ 다만,하한선(1.5%)과 상한(3.0%)선을 설정하여 금리 적용 합니다.

다시말해서 과거와 현재 금리차가 1%가 나면 1.5% 적용하고,금리차가 5%나도 3%만 적용 한다는 내용입니다.

➂ 또한 변동형대출을 제외한 혼합형/주기형은 고정금리 적용기간 등 감안해 차등 완화 적용 합니다

[변동형/혼합형/주기형 적용방식] ㅇ [최고 금리(A)] 과거 5년중 가장 높은 월별 금리 ㅇ [현재 금리(B)] 매년 5月, 11月 기준 금리 ㅇ [스트레스 금리] = (A) – (B), (단 하한(1.5%)~ 상한(3.0%) 적용) 구 분 변동형 [고정금리 기간or 금리변동주기]/만기비중 5년미만 30%미만 30~50% 50~70% 70% 이상 예:30년만기 30년변동 5년미만 고정 5년미만 주기형 5년~9년 고정 5년~9년 주기형 9년~15년 고정 9년~15년 주기형 15년~21년 고정 15년~21년 주기형 21년이상 고정 21년이;상 주기형 혼합형 (A)-(B) ×100% (A)-(B) × 100% (A)-(B) × 60% (A)-(B) × 40% (A)-(B) × 20% 미적용 주기형 (A)-(B) × 30% (A)-(B) × 20% (A)-(B) × 10%

➃ 신용대출의 경우 만기 5년 이상 고정금리는 적용 받지 않습니다
만기 3~5년 고정금리는 스트레스 금리 × 60%만 적용합니다
그 외는 변동형에 준하여 스트레스 금리 × 100% 적용합니다

□ (규제적용) DSR 산정시 위 내용에 기준한 스트레스 금리를 가산합니다

* DSR = [대출 원금+이자(‘실제대출금리+스트레스 금리‘ 기준 산정)]를 연간 소득액 나누어 계산된 %가 DSR 입니다.

➀ 개인별 DSR 한도는 은행권은 40% 이내,비은행은 50% 이내에 들어야 합니다

3.추진일정

□ ’24년 중 모든 금융기관이 전체 대출에 순차적으로 도입합니다

스트레스 금리적용 제외 대상은 아래와 같습니다.

➀ 분양에 따른 집단대출은 시행일 전일(2.25일)까지 입주자모집공고 시행한 경우,
➁ 일반 주택담보대출응 시행일 전일(2.25일)까지 부동산 매매계약 체결한 경우 종전규정을 적용합니다.

스트레스 DSR 단계별 시행시기

	1단계	2단계	3단계
시행시기	‘24.2월	‘24.6월(잠정)	‘24년 말(잠정)
은행권	주택담보대출	주담대+신용대출	주담대+신용대출 + 기타대출 등
2금융권	–	주택담보대출	주담대+신용대출 + 기타대출 등

♦실질적으로 대출한도가 축소됨에 따라 실수요자들의 어려움을 감안해 단계별 차등 적용합니다.

➊’2024.상반기는 스트레스 금리의 25%, 하반기는 50% 를 적용하고, ‘2025년부터는 스트레스 금리를 그대로(100%) 적용합니다.

➋ 대출금액 증액없는 기존대출은행대환대출과·만기도래한 재약정 대출은 ’24년말까지 적용을 유예하고, ’25년부터는 예외없이 적용합니다.

참고 1. 스트레스 DSR 도입에 따른 대출한도 변화 

□ ’2024년:변동형/혼합형/주기형에 따라 대출한도가 상반기에는2~4%, 하반기에는3~9% 감소한다고 보면 됩니다.

* 스트레스 금리 상반기 25%, 하반기 50% 적용

▪스트레스 적용금리 :2024년 상반기에는 0.375%, 하반기에는 0.75%(예상)가 적용될거로 보입니다. – 과거 5년간 최고금리 : 5.64%(‘22.12월) (A) – 최근 금리(예상) : 5.04%(’23.10월 기준) (B) – “(A)-(B)” = 0.6% → 하한금리 1.5% 적용(스트레스DSR금리 하한선이 1.5%입니다) – 상반기 25% 적용 : 1.5% × 25% = 0.375% – 하반기 50% 적용 : 1.5% × 50% = 0.75%

➊ 소득 5천만원 차주 기준(30년만기, 분할상환 대출시)

구분	<기존>	<상반기>	<하반기>
[변동금리 한도]	3.3억원	3.15억원(감소1천5백만원, 약4%)	3.0억원(감소3천만원, 약9%)
[혼합형(5년)한도]		3.20억원(감소1천만원, 약3%)	3.1억원(감소2천만원, 약6%)
[주기형(5년)한도]		3.25억원(감소5백만원, 약2%)	3.2억원(감소1천만원, 약3%)

➋ 소득 1억원 차주 기준(30년만기, 분할상환 대출시)

구분	<기존>	<상반기>	<하반기>
[변동금리 한도]	6.6억원	6.3억원(감소3천만원, 약4%)	6.0억원(감소6천만원, 약9%)
[혼합형(5년)한도]		6.4억원(감소2천만원, 약3%)	6.2억원(감소4천만원, 약6%)
[주기형(5년)한도]		6.5억원(감소1천만원, 약2%)	6.4억원(감소2천만원, 약3%)

 

□ ’25년:변동/혼합/주기형 따라 대출한도 △6~16% 감소 * 스트레스 금리 100% 적용

▪스트레스 금리 : 1.50%(예상) – 과거 5년간 최고금리 : 5.64%(‘22.12월) (A) – 최근 금리(예상) : 5.04%(’23.10월 기준) (B) – “(A)-(B)” = 0.6% → 하한금리 1.5% 적용 – ‘25년 이후 100% 적용 : 1.5% × 100% = 1.5%

별첨  스트레스 DSR 제도 도입에 따른 대출한도 변화

※ 30년 만기, 분할상환으로 가정한 시뮬레이션이며  참고용도입니다.개인별 상황 등에 따라 구체적인 한도 변동가능함을 알립니다.

<’24년 상반기> * 스트레스 금리 : 0.375%(예상)

연소득	적용 前	적용 後 대출한도
5천만원	3.29억원	변동형	3.15억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			3.20억원	3.23억원	3.26억원	3.29억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			3.25억원	3.26억원	3.28억원	3.29억원
1억원	6.58억원	변동형	6.30억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			6.41억원	6.46억원	6.52억원	6.58억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			6.49억원	6.52억원	6.55억원	6.58억원

<’24년 하반기> * 스트레스 금리 : 0.75%(예상)

연소득	적용 前	적용 後 대출한도
5천만원	3.29억원	변동형	3.02억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			3.12억원	3.17억원	3.23억원	3.29억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			3.20억원	3.23억원	3.26억원	3.29억원
1억원	6.58억원	변동형	6.04억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			6.24억원	6.35억원	6.46억원	6.58억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			6.40억원	6.46억원	6.52억원	6.58억원

<’25년> * 스트레스 금리 : 1.50%(예상)

연소득	적용 前	적용 後 대출한도
5천만원	3.29억원	변동형	2.78억원
		혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			2.97억원	3.07억원	3.18억원	3.29억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			3.12억원	3.18억원	3.23억원	3.29억원
1억원	6.58억원	변동형	5.56억원
		혼합형	5년고정	10년 고정	20년 고정	순수고정
			5.94억원	6.14억원	6.35억원	6.58억원
		주기형	5년 주기형	10년 주기형	20년 주기형	순수고정
			6.25억원	6.35억원	6.46억원	6.58억원

결론: 정부당국의 궁극적인 목적은 소득대비 갚을수 있을 만큼만 대출을 해주겠다는 내용 입니다. 그런데 한가지 궁금 한점은 스트레스DSR제도는 금리가 올랐을때의 데미지를 커버하기 위함인데,반대로 금리가 내려가면 하향 적용을 해준다는 내용이 없습니다.더불어 주택 구매가 줄어들게 됨에 따라 관련 세금이 덜 걷이게 되면 그만큼의 세수 부족을 메우기 위해 다른 어디선가 세금을 늘려야 할텐데 ,부동산 관련 세금이 늘어 나지나 않을까 조금은 염려가 되는 부분 입니다.